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“假股真債”遭嚴打 2017年房地產何去何從

2017-01-18 09:50:13來源:上海證券通
導讀假股真債助推了房價暴漲,遭到監管層嚴打,房地產巨頭萬達集團宣布不再是地產企業,而最新數據顯示房貸獨大的局面正在改變,2017年房地產行業將何去何從?
 
  股市經歷了令人“藍瘦香菇”的2016年,又迎來了“我可能炒了假股”的2017年。1月16日,A股上演了黑色星期一,上證指數盤中跳水,一度跌逾2%,創業板指更是暴跌逾6%。
 
  看著暴跌的創業板、5連陰的上證指數、慘烈的次新股,小編不禁懷疑,我可能炒了假股...我可能進了假股市... 
 
假股
 
  “我可能炒了假股”源自這幾天互聯網上廣為流傳的幾組魔性表情包,經過萬千學子的熱情轉發,“我可能XX假XX”系列一炮而紅,成為2017年的第一個網絡用語。
 
  不過股市中“假股”可不僅僅只是一個調侃自嘲的詞語,近期房地產信托業務中“假股真債”模式受到了監管層的嚴打。
 
  什么是“假股真債”
 
  假股真債又叫作假股權、真債權,是指假借入股的名義進行借款。在實際操作中一般是指公司或者其實際操作人與他人達成協議,要求他人入股公司,但是并不按公司法的規定享有股權、分紅等,而是依據其入股時出資額的多少定期以分紅的名義收取利息。
 
  去年,一二線城市房價突飛猛進,不少二線城市房價接近翻番。伴隨著房價的猛漲,一度沉寂的房地產信托在2016年上半年復蘇,各地“地王”頻出。不僅是上海、深圳等一線城市如此,杭州、蘇州、廈門、合肥等二線城市亦頻頻爆出天價的土地拍賣價格。
 
  那么,這些地王的拍地資金到底從何而來呢?這就要說到“假股真債”模式了。
 
  按照有關規定,土地拍賣的資金必須是房企的自有資金,但是很多拍地資金,其實是房企放了杠桿從信托渠道獲得。房地產開發商通過與信托公司合作發行相關信托產品,將募集來的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金,并最終流入土地拍賣市場。
 
  這樣,房地產開發商只要通過發行信托產品,支付給信托投資者一定的收益,便可以“空手套白狼”獲取大筆資金。而房地產信托則成為了信托公司拉動盈利增長的首要業務。
 
  另外,在私募行業此前也廣泛存在債權、非標類私募產品,以股權類基金備案,再進行募集運作的情況,其主要方式為投資項目公司股權,以假股真債的模式向部分實體項目輸血。
 
  監管部門嚴打“假股真債”
 
  在近日召開的中央經濟工作會議上,中央指出“房子是用來住的,不是用來炒的”,明確了2017年中國樓市發展方向。
 
  銀監會則下發通知,針對房價上漲過快的16個熱點城市的銀行業金融機構進行專項檢查,并要求地方銀監局于去年12月5日前將專項檢查報告上報。
 
  基金業協會也要求股權類私募要信披明晰化,嚴控借用股權類名義開展融資類活動,“假股真債”模式繼續承壓。
 
  鑒于監管越來越嚴厲,信托公司在實際業務中已經開始再度收縮地產業務板塊。據用益信托統計顯示,在去年前三季度曾一度火爆升溫的房地產信托項目,在近期出現了“零成立、零募集”的現象。
 
  值得玩味的是,不知是出于有意還是無意,在1月14日房地產巨頭萬達集團年會上,萬達董事長王健林對外宣布萬達轉型基本成功。他明確提出,不僅萬達集團不是地產企業,萬達商業也不再是地產企業了。
 
  而據2017年1月16日公布的數據顯示,房貸獨大的局面正在改變。2016年12月份住戶部門中長期貸款占當月新增貸款比例為40%,而此前2個月這一比例超70%。這意味著以房貸為主的居民中長期貸款新增量也隨之下滑。
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